中華人民共和國民法典（摘編）

物權編

第六章　業主的建築物區分所有權

第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條 業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

第二百七十三條 業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第二百七十四條 建築區劃內的道路,屬於業主共有,但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地,屬於業主共有,但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬於業主共有。

第二百七十五條 建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。

第二百七十六條 建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

第二百七十七條 業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第二百七十八條 下列事項由業主共同決定:

(一)製定和修改業主大會議事規則;

(二)製定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(五)使用建築物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建築物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建築物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項,應當由專有部分麵積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分麵積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分麵積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二百七十九條 業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關係的業主一致同意。

第二百八十條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條 建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主共有。經業主共同決定,可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之後,屬於業主共有。

第二百八十三條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分麵積所占比例確定。

第二百八十四條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。

第二百八十五條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托,依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施,接受業主的監督,並及時答複業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

第二百八十六條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約,相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會,對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴,有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條 業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為,有權請求其承擔民事責任。

合同編

第二十四章　物業服務合同

第九百三十七條 物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內,為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務,業主支付物業費的合同。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第九百三十八條 物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同應當采用書麵形式。

第九百三十九條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力。

第九百四十條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第九百四十一條 物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的,應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解後分別轉委托給第三人。

第九百四十二條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施製止、向有關行政主管部門報告並協助處理。

第九百四十三條 物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

第九百四十五條 業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,並配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的,應當及時將相關情況告知物業服務人。

第九百四十六條 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書麵通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的,除不可歸責於業主的事由外,業主應當賠償損失。

第九百四十七條 物業服務期限屆滿前,業主依法共同決定續聘的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前,物業服務人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿前九十日書麵通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。

第九百四十八條 物業服務期限屆滿後,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書麵通知對方。

第九百四十九條 物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,並如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。

第九百五十條 物業服務合同終止後,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,並可以請求業主支付該期間的物業費。

物業管理條例（摘編）

第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十五條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方麵法律、法規規定的行為，物業服務企業應當製止，並及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以製止或者依法處理。

住房和城鄉建設部等部門

關於加強和改進住宅物業管理工作的通知

各省、自治區、直轄市、新疆生產建設兵團住房和城鄉建設廳（委、管委、局）、黨委政法委、文明辦、發展改革委、公安廳（局）、財政廳（局）、人力資源和社會保障廳（局）、應急廳（局）、市場監管局（廳、委），各銀保監局：

居住社區（住宅小區）是居民生活的主要空間，是基層社會治理的重要內容。住宅物業管理事關群眾生活品質，事關城市安全運行和社會穩定。為深入貫徹黨的十九大和十九屆四中、五中全會精神，全麵落實《中華人民共和國民法典》、《中共中央 國務院關於加強和完善城鄉社區治理的意見》和《中共中央辦公廳印發<關於加強和改進城市基層黨的建設工作的意見>的通知》有關要求，加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要，現就加強和改進住宅物業管理工作通知如下。

一、融入基層社會治理體係

（一）堅持和加強黨對物業管理工作的領導。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織。建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機製，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力。推動業主委員會成員和物業項目負責人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員，符合條件的社區“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會成員。鼓勵流動黨員、退休人員中的黨員將組織關係轉入社區黨組織，推動市、區兩級機關和企事業單位黨組織、在職黨員主動參與社區治理，有效服務群眾。

（二）落實街道屬地管理責任。街道要建立健全居住社區綜合治理工作製度，明確工作目標，及時研究解決住宅物業管理重點和難點問題。鼓勵街道建立物業管理工作機製，指導監督轄區內物業管理活動，積極推動業主設立業主大會、選舉業主委員會，辦理業主委員會備案，並依法依規監督業主委員會和物業服務企業履行職責。指導開展物業承接查驗並公開結果，監督物業項目有序交接。突發公共事件應對期間，街道指導物業服務企業開展應對工作，並給予物資和資金支持。委托物業服務企業承擔公共服務事項的，應當向物業服務企業支付相應費用。

（三）推動城市管理服務下沉。推動城市管理服務向居住社區延伸，依托城市綜合管理服務平台，建立群眾反映問題的受理處置機製。明確部門和單位職責清單，壓實工作責任，及時查處物業服務區域內違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規定飼養動物、電動自行車違規停放充電、占用堵塞公共和消防通道等違法違規行為。依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業運營單位服務到最終用戶，落實專業運營單位對物業服務區域內相關設施設備的維修、養護和更新責任。

（四）構建共建共治共享格局。街道要發揮居民的主體作用，調動社區社會組織、社會工作服務機構、社區誌願者、駐區單位的積極性，共同參與居住社區治理，構建共建共治共享的基層社會治理體係，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。暢通居民投訴渠道，健全12345熱線投訴轉辦機製，提高投訴處置效能。加強物業管理調解組織建設，發揮基層綜治中心和網格員作用，積極促進物業管理矛盾糾紛就地化解。

二、健全業主委員會治理結構

（五）優化業主委員會人員配置。街道負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組，加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。鼓勵“兩代表一委員”參選業主委員會成員，提高業主委員會成員中黨員比例。探索建立業主委員會成員履職負麵清單，出現負麵清單情形的，暫停該成員履行職責，提請業主大會終止成員資格並公告全體業主。市、縣住房和城鄉建設部門、街道要加強業主委員會成員法律法規和業務培訓，提高業主委員會成員依法依規履職能力。

（六）充分發揮業主委員會作用。業主大會可根據法律法規規定，通過議事規則和管理規約約定，授權業主委員會行使一定額度內業主共有部分經營收益支出、住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用決策權力。業主委員會應當督促業主遵守法律法規、議事規則、管理規約和業主大會決議，對業主違規違約行為進行勸阻。對多次催交仍拖欠物業費的業主，可根據管理規約規定的相應措施進行催交。探索將惡意拖欠物業費的行為納入個人信用記錄。

（七）規範業主委員會運行。業主委員會應當定期召開會議，在決定物業管理有關事項前，應公開征求業主意見，並報告社區黨組織和居民委員會。業主大會可授權業主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務，明確工作職責和薪酬標準。探索建立業主委員會換屆審計製度。

（八）加強對業主委員會監督。業主委員會每年向業主公布業主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業主的知情權和監督權。業主委員會作出違反法律法規和議事規則、管理規約的決定，街道應當責令限期整改，拒不整改的依法依規撤銷其決定，並公告業主。業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益的，街道指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會。加大對業主委員會成員違法違規行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

三、提升物業管理服務水平

（九）擴大物業管理覆蓋範圍。街道要及時積極推動業主設立業主大會，選舉業主委員會，選聘物業服務企業，實行專業化物業管理。暫不具備設立業主大會條件的，探索組建由社區居民委員會、業主代表等參加的物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作。結合城鎮老舊小區改造，引導居民協商確定老舊小區的管理模式，推動建立物業管理長效機製。鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區。暫不具備專業化物業管理條件的，由街道通過社區居民委員會托管、社會組織代管或居民自管等方式，逐步實現物業管理全覆蓋。

（十）提升物業服務質量。全麵落實物業服務企業服務質量主體責任。物業服務企業要健全服務質量保障體係，建立服務投訴快速處理機製，加強人員車輛管理，定期巡檢和養護共用部位、共用設施設備，采取合理措施保護業主的人身、財產安全，做好綠化養護，協助規範垃圾投放並及時清掃清運，改善居住環境，提升居住品質，打造優秀物業服務項目。發揮物業行業協會作用，編製物業服務標準，規範從業人員行為。支持物業服務企業兼並重組，推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。

（十一）完善物業服務價格形成機製。物業服務價格主要通過市場競爭形成，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定服務價格，可根據服務標準和物價指數等因素動態調整。提倡酬金製計費方式。城市住房和城鄉建設部門要公布物業服務清單，明確物業服務內容和標準。物業行業協會要監測並定期公布物業服務成本信息和計價規則，供業主和物業服務企業協商物業費時參考。引導業主與物業服務企業通過合同約定物業服務價格調整方式。物業服務價格實行政府指導價的，由有定價權限的價格部門、住房和城鄉建設部門製定並公布基準價及其浮動幅度，建立動態調整機製。

（十二）提升物業服務行業人員素質。推動物業服務人員職業技能等級認定工作。開展職業技能培訓和競賽，提高從業人員整體素質和技能水平。引導物業服務企業健全薪酬製度和員工激勵製度，引入高技能人才和專業技術人才。物業服務企業在保障安全、業主共同決策同意的前提下，可利用閑置房屋用於員工住宿。符合條件的員工優先納入住房保障範圍。組織開展最美物業人宣傳選樹活動，增強從業人員榮譽感和歸屬感。

四、推動發展生活服務業

（十三）加強智慧物業管理服務能力建設。鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，建設智慧物業管理服務平台，提升物業智慧管理服務水平。采集房屋、設施設備、業主委員會、物業服務企業等數據，共享城市管理數據，匯集購物、家政、養老等生活服務數據，確保數據不泄漏、不濫用。依法依規與相關部門實現數據共享應用。

（十四）提升設施設備智能化管理水平。鼓勵物業服務企業以智慧物業管理服務平台為支撐，通過在電梯、消防、給排水等重要設施設備布設傳感器，實現數據實時采集。建立事件部件處置權責清單，明確處置業務流程和規範，實現智慧預警、智慧研判、智慧派單、智慧監督。

（十五）促進線上線下服務融合發展。鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導物業服務企業通過智慧物業管理服務平台，提供定製化產品和個性化服務，實現一鍵預約、服務上門。物業服務企業開展養老、家政等生活性服務業務，可依規申請相應優惠扶持政策。

五、規範維修資金使用和管理

（十六）提高維修資金使用效率。優化維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限。建立緊急維修事項清單，符合清單內容的，業主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產生業主委員會的，由街道組織代為維修，並從維修資金中列支相關費用。因供水、排水、消防、電梯等緊急事項使用維修資金的，維修工程竣工後，應當公開維修資金使用數額。探索維修資金購買電梯安全責任保險。

（十七）健全維修資金管理製度。提高維修資金管理機構專業化、規範化管理水平。采用公開招標方式，綜合存款利率、資產規模和服務效能等因素，擇優確定專戶管理銀行，控製專戶管理銀行數量。探索委托專業機構運營維修資金，提高資金收益水平，並將收益分配給業主。加快維修資金管理信息係統建設，方便業主實時查詢。每年披露資金管理和使用情況，接受社會監督。加強維修資金監管，嚴肅查處侵占挪用資金等違法違規行為。

（十八）加大維修資金歸集力度。推動新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳納維修資金。加大對建設單位、物業服務企業代收維修資金的清繳力度。業主共有部分經營收益應當主要用於補充維修資金。逐步實行商品房與已售公房維修資金並軌管理。

六、強化物業服務監督管理

（十九）建立服務信息公開公示製度。物業服務企業應當在街道指導監督下，在物業服務區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄，如實公布並及時更新物業項目負責人的基本情況、聯係方式以及物業服務投訴電話、物業服務內容和標準、收費項目和標準、電梯和消防等設施設備維保單位和聯係方式、車位車庫使用情況、公共水電費分攤情況、物業費和業主共有部分經營收益收支情況、電梯維護保養支出情況等信息，可同時通過網絡等方式告知業主公示內容。物業服務企業開展家政、養老等服務業務也應對外公示，按雙方約定價格收取服務費用。物業服務企業不得收取公示收費項目以外的費用。

（二十）建立物業服務企業信用管理製度。建立物業服務信用評價製度，製定統一的信用評價標準，建設全國信用信息管理平台。根據合同履行、投訴處理、日常檢查和街道意見等情況，采集相關信用信息，實施信用綜合評價，依法依規公開企業信用記錄和評價結果。依據企業信用狀況，由城市住房和城鄉建設部門授予信用星級標識，實行信用分級分類監管，強化信用信息在前期物業管理招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府采購等方麵的應用。

（二十一）優化市場競爭環境。加強物業服務企業登記注冊信息部門共享，探索建立健全物業服務合同備案、項目負責人備案製度。完善物業管理招標投標製度，加強招標投標代理機構、評標專家和招標投標活動監管。引導業主委員會通過公開招標方式選聘物業服務企業。住房和城鄉建設部門在征求街道意見的基礎上，建立物業服務企業紅黑名單製度，推動形成優勝劣汰的市場環境。對嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人員，依法清出市場。

各地區各部門要堅持以人民為中心的發展思想，把加強和改進住宅物業管理作為保障和改善民生、創新基層社會治理的重要舉措，切實加強組織領導，優化機構設置，配齊專業人員，加強輿論宣傳，落實工作責任，研究製定出台配套政策措施，確保本通知確定的各項任務落到實處。住房和城鄉建設部將會同相關部門對貫徹落實情況進行評估，總結各地經驗，及時完善住宅物業管理有關製度。

住房和城鄉建設部

中央政法委

中央文明辦

發展改革委

公安部

財政部

人力資源和社會保障部

應急部

市場監管總局

銀保監會

2020年12月25日